بحران استطاعتپذیری مسکن که از سالهای گذشته به ارث رسیده بود، در پنج ماه نخست سال ۱۴۰۵ با عوامل جدیدی تشدید شد. بازار اجاره در بازه زمانی فروردین تا مرداد، از یک آرامش ظاهری به سمت فشار شدید قیمتی حرکت کرد؛ بهطوری که تلاقی رکود خرید و اوج تقاضای فصلی، مستأجران را در وضعیتی دشوار قرار داد.
تلاقی رکود خرید و فشار بر بازار اجاره
در ابتدای سال، حضور مستأجران با قراردادهای سال قبل باعث شد شدت افزایش قیمت برای همه خانوارها یکسان نباشد. اما با نزدیک شدن به فصل جابهجایی و ورود قراردادهای جدید به بازار، فاصله میان نرخهای قدیمی و قیمتهای پیشنهادی جدید بیشتر شد. رکود در بازار خرید مسکن، برخلاف تصور، منجر به کاهش تقاضای اجاره نشد. قیمتهای بالای خرید، کسانی را که توان خرید خانه نداشتند، ناچار کرد تا برای تأمین نیاز مسکنی خود به بازار اجاره پناه ببرند.
در واقع، بخشی از تقاضای بالقوه خرید به بازار اجاره منتقل شد و این فشار مضاعف، قیمتها را در ماههای اردیبهشت و خرداد به شدت بالا برد.
تحلیل زمانی بحران؛ از انتظار تا اوج تقاضا
فروردین؛ سکوتی پیش از طوفان
ماه فروردین به دلیل تعطیلات نوروز، معمولاً کمتحرکترین زمان برای معاملات مسکن است. در سال ۱۴۰۵، این ماه بیشتر دوره «انتظار» بود تا کاهش قیمت. مستأجران نگران ورود به فصل جابهجایی بودند و مالکان نیز به دلیل تورم و کاهش ارزش ریال، تمایلی به تثبیت بلندمدت قیمتها نداشتند. این آرامش ظاهری در واقع انتقال فشار قیمتی به ماههای آینده بود.
اردیبهشت و خرداد؛ فعال شدن زنجیره فشار
با شروع اردیبهشت، بازار وارد فاز فعال شد. تقاضا افزایش یافت و مستأجرانی که قصد جابهجایی داشتند، با واقعیتهای جدید قیمتی روبهرو شدند. در این دوره، تفاوت قیمت میان قراردادهای قدیمی و جدید به اوج رسید و فشار بر خانوارهایی که مجبور به تمدید قرارداد بودند، شدت گرفت.
تیر و مرداد؛ نقطه اوج فشار فصلی
همزمان با اوج تقاضای فصلی در ماههای تیر و مرداد، فشار بر مستأجران به حداکثر رسید. این بازه زمانی برای کسانی که مجبور به تغییر مکان یا تمدید اجاره بودند، سختترین مرحله از پنج ماه نخست سال بود.
- افزایش فاصله قیمت قراردادهای قدیمی و جدید در فصل جابهجایی
- انتقال تقاضای خرید به بازار اجاره به دلیل قیمتهای بالای فروش
- تاثیر تورم و کاهش ارزش ریال بر تمایل مالکان به افزایش قیمتها
- تراکم تقاضا در ماههای تیر و مرداد به عنوان نقطه اوج فشار