ریسکهای ساختاری؛ فاصله میان سرمایهگذاری و بازگشت پول
ساخت‌وساز برخلاف بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی، چرخه زمانی طولانی دارد. سازنده باید در ابتدای مسیر مبالغ هنگفتی را برای خرید زمین، تامین مصالح، پرداخت دستمزدها و تجهیزات فنی هزینه کند، اما درآمد حاصل از پروژه ممکن است ماه‌ها یا سال‌ها بعد حاصل شود. همین فاصله زمانی، پروژه را در معرض نوسانات شدید اقتصادی قرار می‌دهد.
هرگونه تغییر ناگهانی در قیمت نهادهها یا تغییرات در شرایط اقتصادی طی دوره اجرا، برآورد اولیه سودآوری را به کلی تغییر می‌دهد. در واقع سازنده در بازه‌ای طولانی، سرمایه خود را در معرض ریسکهای محیطی قرار داده است.
تله عدم قطعیت و قدرت خرید
مشکل فعالان این صنعت تنها گران شدن مصالح نیست، بلکه ناتوانی در پیشبینی آینده است. سازندگان امروز با دو متغیر متضاد دست‌وپنجه نرم می‌کنند:
- افزایش مستمر و سریع هزینههای تولید (نهادهها و دستمزدها)
- محدود شدن قدرت خرید مشتریان نهایی
وقتی هزینه ساخت با سرعتی بالا رشد می‌کند اما امکان فروش محصول نهایی با قیمت متناسب وجود ندارد، تراز مالی پروژه‌ها به هم می‌ریزد و انگیزه برای شروع پروژه‌های جدید از بین می‌رود.
آمار تکان‌دهنده تورم نهادهها در تهران
داده‌های مرکز آمار ایران عمق این بحران را در پایتخت نشان می‌دهد. بر اساس شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در تهران، تورم فصلی در پاییز ۱۴۰۴ به ۱۸.۴ درصد رسید. نگاه به بازه زمانی بلندتر، وضعیت وخیم‌تری را فاش می‌کند؛ به‌طوری‌که افزایش شاخص نسبت به پاییز سال قبل ۶۱.۳ درصد و تورم سالانه ۴۴.۹ درصد گزارش شده است.
فشار هزینه‌ها در سال subsequent شدت گرفت. در بهار ۱۴۰۵، شاخص قیمت نهادهها به رقم ۳۳۶.۴ رسید. این عدد نشان‌دهنده موارد زیر است:
- رشد ۲۰.۷ درصدی نسبت به زمستان ۱۴۰۴
- افزایش ۱۰۶.۸ درصدی نسبت به بهار سال گذشته
- تورم سالانه ۸۰ درصدی
هرچند سرعت رشد فصلی در بهار نسبت به زمستان کاهش یافت، اما سطح کلی قیمت‌ها همچنان در مسیر صعودی است. این روند مستقیماً بر حجم سرمایه مورد نیاز برای هر پروژه اثر گذاشته و محاسبات اقتصادی سازندگان را با چالش جدی مواجه کرده است.
این وضعیت برای خریداران و بازار مسکن چه معنایی دارد؟
وقتی سازنده به دلیل تورم شدید نهادهها و عدم پیش‌بینی‌پذیری بازار، از اجرای پروژه یا شروع کارهای جدید سر باز می‌زند، عرضه مسکن کاهش می‌یابد. کاهش عرضه در شرایطی که تقاضا همچنان وجود دارد، در بلندمدت منجر به افزایش قیمت واحدهای موجود یا توقف پروژه‌های نیمه‌کاره می‌شود.
همچنین، تمایل انبوه‌سازان برای انتقال سرمایه به بازارهای خارجی یا سایر بخش‌های اقتصادی، نشان‌دهنده کاهش اعتماد به بازدهی صنعت ساختمان در داخل است که می‌تواند منجر به رکود ساخت‌وساز در سطح ملی شود.