بحران ساختاری پیش از شوک جنگی
برای درک وضعیت فعلی بازار در سال ۱۴۰۵، باید ابتدا به سال ۱۴۰۴ بازگشت. مسکن ایران پیش از آنکه با شوکهای جنگی مواجه شود، درگیر یک بحران ساختاری عمیق بود. دادههای رسمی سال ۲۰۲۵ (۱۴۰۴) نشان میدهد نسبت قیمت مسکن به درآمد در تهران به عدد ۳۲.۷ رسیده بود. این یعنی فاصله میان قیمت خانه و درآمد واقعی خانوارها به قدری زیاد شد که خرید ملک برای بخش بزرگی از جامعه، حتی پیش از تحولات سیاسی اخیر، به رویایی دور تبدیل شده بود.
آمارها در این بازه زمانی وضعیت وخیمتری را در بخش تامین مالی نشان میدهد:
- نسبت هزینه پرداخت وام مسکن به درآمد: ۸۰۹.۱ درصد
- شاخص توان خرید مسکن: ۰.۱
این اعداد ثابت میکنند مشکل بازار تنها کمبود عرضه یا قیمتهای بالا نبود، بلکه نظام تامین مالی کشور توانایی پر کردن شکاف میان درآمدها و ارزش ملک را نداشت.
شکاف میان نیاز و تقاضای مؤثر
سال ۱۴۰۴ سال شکلگیری یک گسست بزرگ بود؛ گسست میان «نیاز به مسکن» و «تقاضای مؤثر برای خرید». خانوار ایرانی همچنان به خانه نیاز داشت، اما توان تبدیل این نیاز به معامله واقعی را از دست داده بود. نکته عجیب اینجاست که رکود معاملات در این سال منجر به کاهش شدید قیمتها نشد. فروشندگان در یک اقتصاد تورمی، حاضر نبودند دارایی خود را با قیمت پایینتر واگذار کنند و ترجیح دادند ملک را نگه دارند.
۱۴۰۵؛ وقتی جنگ معادله را تغییر داد
ورود به سال ۱۴۰۵ تفاوت اساسی با سال قبل داشت. این بار نااطمینانیهای ژئوپلیتیک و وقوع جنگ مستقیماً وارد بازار داراییها شد. آمارهای میدانی حاکی از آن است که ارزش املاک تهران پس از آغاز درگیریهای ۲۰۲۶ حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است.
در مقابل، آمارهای رسمی بانک مرکزی در پایان اوت ۲۰۲۶، نرخ تورم ایران را حدود ۶۶ درصد برآورد کرده است. بنابراین، وضعیت بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ را نمیتوان صرفاً با نمودارهای قیمت تحلیل کرد. جنگ، کاهش ارزش پول و فضای نااطمینانی، رفتار هر دو گروه خریدار و فروشنده را تغییر داده و معادلات سنتی بازار را به هم ریخته است.